COMO EVITAR A INADIMPLÊNCIA NOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO RURAL
Por: Debora Espindola Campista Rocha, advogada do MLA – Miranda Lima Advogados.
O Agronegócio possui várias formas de contratações decorrentes das negociações dos produtores. Dentre elas, temos os contratos de arrendamento e parceria rural, reconhecidos pela Lei 4.505/64 – que dispõe sobre o Estatuto da Terra – e regulamentada pelo Decreto 59.566/66. Esse decreto tem como finalidade a posse ou o uso temporário da terra de terceiro para exploração de atividades agropecuárias.
O contrato de arrendamento rural é considerado um contrato do setor agrário, no qual o arrendador cede ao arrendatário, por tempo determinado ou indeterminado, o uso do imóvel rural, na sua totalidade ou parcial, incluindo ou excluindo bens, prevendo no contrato, indenizações de benfeitorias úteis¹ ou voluptuárias², com o intuito de exercer atividade agrícola, pecuária, agroindústria, dentre outros, mediante certo aluguel como pagamento, seja em dinheiro ou até mesmo em produtos, observando a Lei vigente.
É importante destacar que os contratos de arrendamento e parceria não são sinônimos. Isso porque na parceria ocorre a partilha dos riscos e lucros. Já no arrendamento, é devido apenas o valor do aluguel (em espécie ou produto, nos termos do contrato pactuado), independentemente do resultado da produção.
O sistema jurídico do contrato de arrendamento rural possui particularidades a serem observadas. Além das formalidades presentes nos contratos em geral, também é necessário garantir que todas as informações estejam acordadas, claras e compreensíveis para partes. Para que isso ocorra, é importante incluir informações como:
• Meios de garantir o pleno uso e gozo do imóvel;
• Definição da data e forma de pagamento, com possibilidade de limitação do valor anual;
• Direito de preferência em caso de alienação; ajustes de penalidades ou multas;
• Detalhamento/limitação de fiscalização e monitoramento da produção;
• Vedação prévia de serviços ou ações perante as benfeitorias realizadas.
Uma das características mais importantes no contrato de arrendamento é a clareza no ajuste da renda negociada entre as partes. Também deve ser previsto a forma de pagamento, se em dinheiro ou em produtos/frutos. No último caso, é necessário vincular o valor real de mercado da época à quitação.
A inadimplência não é um evento raro nos contratos de arrendamento, pelo contrário, é frequente e na maioria das vezes, baseado na boa-fé entre as partes. Então, qualquer omissão ou falta de clareza nas cláusulas pode acarretar o descumprimento, e por consequência, prejuízos tanto para o arrendador quanto para o arrendatário.
Vale ressaltar que apesar da possibilidade de caracterização dessa relação de forma tácita, ou seja, sem um documento formal, o ideal é a realização do contrato expresso, a fim de preservar os direitos e deveres de ambas as partes e como consequência evitar chegar ao âmbito judicial. Ainda, visando maior proteção, é possível até registrar o contrato em cartório.
Mas como saber se o contrato está adequado para cada situação? Para isso, é importante uma análise estratégica do contrato de arrendamento, através de uma assessoria jurídica especializada capaz de elaborar o documento com mais clareza e integridade, para prever situações posteriores aos negócios jurídicos contratados, como, por exemplo, as datas limites para pagamentos; benfeitorias a serem indenizadas; prazo de duração e suas renovações. Com isso, é possível garantir a segurança jurídica, prevenir conflitos e evitar possíveis ruídos entre as partes. Torna-se cada vez mais indispensável o investimento em equipes especializadas em gestão de contratos, sendo fundamental para o crescimento e realização de negócios futuros no setor do agronegócio.
REFERÊNCIAS
? Arrendamento Rural:
https://www.direitonet.com.br/dicionario/exibir/1729/Arrendamento-rural
? A Fixação do Preço em Produto no Contrato de Arrendamento Rural - Vedação do Comportamento Contraditório:
https://www.agroolhar.com.br/artigos/exibir.asp?id=518&artigo=a-fixacao-do-preco-em-produtono-contrato-de-arrendamento-rural-vedacao-do-comportamento-contraditorio
