A bolha e a possível nova crise imobiliária urbana no Brasil

IMOVEIS URBANOS x BOLHA: “Ganância das Construtoras? Fábricas de inadimplências/desesperos de famílias? Riscos para Investidores?”
Nesta semana de divulgação do Nobel de Economia “versus” denuncias de “Bolha imobiliária” no Brasil por um dos ganhadores, faremos aqui uma leitura e interpretação do que está ocorrendo na prática, de forma a facilitar o entendimento e a reduzir riscos dos compradores e investidores rurais em imóveis urbanos.
Primeiro é preciso entender que a bolha brasileira inicial ainda nada tem a ver com a bolha norte-americana já instalada. Nos EUA, e parte da Europa até 2007 (alguns até hoje), boa parte das pessoas não viviam de rendas próprias, mas, literalmente de financiamentos, dados os juros extremamente baixos, mais a quase sobra de dinheiro e a ex-elevada liquidez dos imóveis urbanos. Em vez de investirem nos países em desenvolvimento para lucra muito e ampliar seus patrimônios de forma segura, os grandes bancos preferiam especular também com hipotecas de imóveis urbanos (como sempre especulam artificialmente com papéis e índices nas bolsas), achando que a ciranda financeira continuaria para sempre e que os riscos eram baixos e assumíveis por toda a economia (o que não ocorreu após a quebra do Banco Lehman Brothers e das agências grandes vendedoras de hipotecas Freddie MAC, Fanny Mae e Indy MAC nos EUA).
Literalmente, boa parte dos americanos e europeus financiava a compra de seus caríssimos imóveis (à época) e depois re-financiavam quase que anualmente suas hipotecas para comprarem carros novos, pagarem cartões de crédito, viajarem de férias etc., tudo no melhor estilo “new rich way of life”. Ou seja, quase nada se pagava e estavam sempre endividados. Com isto, eram necessárias constantes e novas reavaliações dos imóveis e sempre com preços para o alto e acima do normal, considerando-se uma maior demanda falsa e muita maquiagem de balanços ou de falsas vendas (como ocorre no momento no Brasil). Obviamente, isto não se sustentaria por muito tempo, pois os imóveis se transformaram, rapidamente, em bens de especulação, saindo da classe de bens de consumo ou de bens de capital fixo.   
Os Governos (essencialmente capitalistas) obviamente deixaram correr solto, achando que tudo era verdade e que o mercado se ajustaria, pouco regulamentando ou fiscalizando os Programas e os Agentes Financeiros Hipotecários e as Cooperativas de Crédito Mutuo. Até hoje na Europa boa parte das pessoas ainda utilizam intensamente estas re-hipotecas continuadas. 
Como informação: “em sentido amplo, subprime (do inglês subprime loan ou subprime mortgage) é um crédito de risco, concedido a um tomador que não oferece garantias suficientes para se beneficiar da taxa de juros mais vantajosa (prime rate = taxa de juros básica dos EUA regida e ligada á inflação mensal). Em sentido mais restrito, o termo é empregado para designar uma forma de crédito hipotecário (mortgage) para o setor imobiliário, surgida nos Estados Unidos e destinada a tomadores de empréstimos que representam maior risco. Esse crédito imobiliário tem como garantia a residência do tomador e muitas vezes é acoplado à emissão de cartões de crédito ou a aluguel de carros”. 
No Brasil, a situação dos compradores de imóveis ainda é bem diferente da dos EUA e da Europa, mesmo com a elevada, continuada, artificial e especulativa elevação dos valores de venda nos últimos anos. Até 2000 ou menos, as famílias da classe média assim que tomavam seus financiamentos (de forma a saírem do aluguel e não pensando tanto em investimentos) procuravam arranjar formas de quitá-los o mais rápido e o mais barato possível, até como forma de se candidatem a compra do necessário segundo imóvel. Já as famílias mais pobres recebiam lotes das Prefeituras ou compravam-no nas periferias e nas cidades pequenas e de forma muito mais barata. Aos poucos economizavam intensamente para comprar material de construção e para construir módulos básicos (em geral, no máximo 4 cômodos de um barracão de fundos). Na construção, quase sempre usavam (e ainda se usam muito) mão-de-obra praticamente gratuita em sistemas de mutirão/trocas de serviços. Era comum verem-se imóveis dignos sendo construídos à noite e nos finais de semana. As famílias construíam aos poucos; pouco ou nada deviam e eram felizes, até que entraram a pressa, a ganância e a elevada especulação, inicialmente através das famosas cooperativas habitacionais urbanas, uma boa idéia, mas que não evoluiu, pois não houve apoios.  
Aos poucos, iniciou-se e instalou-se a febre de consumo também de imóveis urbanos (amplamente apoiada e financiada pelos Bancos e cobrando juros tão abusivos que em outros países levariam a severas penalidades). Então, as pessoas e famílias passaram a acreditar (e isto ocorre até hoje) que o valor do bem não importava tanto, pois o que era importante é se a prestação mensal cabia no seu bolso individual ou no bolso dos familiares ou mais no bolso dos vizinhos e amigos (sic). Todos acreditavam na valorização imediata de seus imóveis, que sairiam do aluguel de forma muito barata, chic, eficiente e inteligente e, melhor, que teriam empregos para sempre e que seus filhos/pais nunca adoeceriam e nem precisariam pagar as faculdades e outras compras (carros, móveis, utensílios, eletrodomésticos etc..)
Com esta demanda artificial, mais a ambição dos bancos, das construtoras (vide a seguir) e dos investidores/especuladores, os imóveis urbanos tiveram uma forte e artificial elevação dos preços, também boa parte provocada pelo possível cartelização das construtoras (ao ponto de atraírem-se grandes construtoras estrangeiras para o País e que hoje - junto com grandes investidores internacionais isolados e/ou fundos - comandam realmente boa parte dos negócios imobiliários no Brasil).
Os valores atuais de venda de imóveis no Brasil (qualquer tipo) situam-se em montante entre 3 e 5 vezes mais do que seus custos reais de construção (não dos custos do possível cartel), ou seja, possivelmente, incorporam elevadíssimas margens-de-lucro entre 300% e 500%, ante cerca de 30% a 50% de margens-de-lucro normal da maioria dos negócios no Brasil, inclusive alimentos e agronegócios. Mais do que gerar grandes lucros para as Construtoras, o povo tem que bancar os elevadíssimos e históricos lucros dos Bancos (que já lucram muito alto ao ainda poder emprestar livremente quase 30% dos depósitos à vista do público e empresas com “Custo Zero” - considerando-se as exigibilidades de aplicação de 27% deles em Crédito Rural e mais 44% de recolhimento compulsório ao Tesouro -, além do que as autorizadas e elevadas tarifas pagas pelos clientes e empresas já seriam mais que suficientes para bancar todos seus custos fixos, inclusive tributários e funcionais, cfe. estudos especializados). 
Com esta elevação artificial e continuada do valor dos imóveis urbanos (de qualquer tipo), há uns 3 anos, alguns consultores responsáveis e nacionalistas avisaram que estava se formando no Brasil uma “bolha imobiliária tupiniquim”, diferente nas formas e métodos, mas tanto   especulativa e perigosa como nos EUA e Europa. Só que a maioria da imprensa e compradores não deu importância ou prosseguimento e até passou-se a criticá-los. Suspeitadamente, até a 15 dias, alguns professores e consultores, ditos altamente conhecedores, afirmavam que não havia bolha imobiliária no Brasil. Obviamente, isto é tudo que o possível cartel mais quer e idem os investidores/especuladores e bancos. 
VIDE: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2968246/nao-evidencias-bolha-imobiliaria-brasil-diz-estudo
Nesta semana, a situação mudou um pouco, pois ao anunciar-se o atual Prêmio Nobel de Economia, a Imprensa séria conseguiu lembrar que Robert Shiller, um dos três ganhadores, afirmara no mês passado (setembro/2013) que a bolha imobiliária especulativa já estava instalada no Brasil, fato comprovado por ele à vista da elevação continuada e artificial dos preços dos imóveis no Rio de Janeiro nos últimos 5 anos.  “Suspeito que haja uma bolha imobiliária no Brasil. Os imóveis mais que dobraram de preço no Rio de Janeiro e em São Paulo nos últimos cinco anos [segundo números da pesquisa FipeZAP]. O que aconteceu em cinco anos de tão dramático para os preços subirem assim? A inflação não foi muito menor? Os preços caíram 25% em Los Angeles e Nova York no mesmo período. E por que os preços no Brasil foram para cima ininterruptamente?", disse. 

http://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2013/10/14/ganhador-do-nobel-de-economia-alertou-sobre-bolha-imobiliaria-no-brasil.htm 
O que esta declaração pode mudar no Brasil é pouco em curto prazo (à vista da elevada possível cartelização das Construtoras e idem da especulação bancária), MAS OS INVESTIDORES PESSOAS FISICAS E OS COMPRADORES – NÃO TEIMOSOS OU DESINFORMADOS - AGORA PENSARÃO UM POUCO MAIS AO FAZEREM SEUS INVESTIMENTOS OU COMPRAS. 
Como descrito, muitos – sobretudo as Construtoras e seus possíveis cartéis e Órgãos representativos - tentam disfarçar de todas as formas  a citada bolha, o que é ruim para o País e para o Segmento Construção Civil, pois desorienta e prejudica ainda mais os possíveis compradores para usos familiares ou ainda para investimentos. Seria muito melhor se procurassem reduzir suas margens até alcançar-se o ponto de nivelamento compatível com a renda familiar atual. E OLHA QUE TAIS MARGENS SÃO ELEVADISSIMAS, COMO SE VERÁ AO FINAL. 
Vide, a partir da metade do link a seguir (em CENA 5 – “O Subprime brasileiro”), um diagnostico completo, mostrando que a bolha já existe no Brasil e como as médias e grandes Construtoras tentam disfarçá-la ou negá-la. 
VIDE: http://defendaseudinheiro.com.br/?s=bolsa+de+valores
Principais Conclusões do Estudo acima: “Temos evidências suficientes para demonstrarmos que o Brasil tem o seu próprio subprime fase I, dentro da sua “Bolha imobiliária à brasileira”. É natural que representantes do mercado imobiliário tentem negar isto ao máximo e sempre associem o tema subprime a bancos e financeiras, no entanto, se as próprias Construtoras têm exercido o papel de financiamento inicial dos clientes e tem feito de forma tão irresponsável quanto os bancos americanos durante a bolha imobiliária de lá, é natural que nosso subprime acabe “explodindo” primeiro sobre estas Construtoras, como já está acontecendo.”
Nesta situação, as Construtoras, de qualquer porte, terão dificuldades futuras para remunerar seus investidores, pagar bancos, bancar imóveis vazios e inclusive os custos com condomínios.
A esta situação de elevação continuada dos preços dos imóveis (muito acima do normal, indicando movimento especulativo e possíveis cartéis) soma-se outra situação corrente e também maléfica de elevado endividamento das famílias com a compra de outros bens de consumo. Certamente, na soma, ambas irão levar a sérias dificuldades de venda dos imóveis estocados e, pior, a possível inadimplência crescente de pagamento dos imóveis já adquiridos, exigindo ainda mais elevações dos preços dos à venda para cobrir os seguros e movimentando uma roda perversa. 
A situação combinada de preços elevados dos imóveis e de renda liquida em baixa das famílias (elevado endividamento) pode ser uma nova e perigosa fábrica de inadimplências e de quebradeiras dos investidores, das construtoras e de suas dependentes (fornecedores). Forjar ou sonegar dados para obtenção de financiamentos seria um suicídio econômico familiar, um verdadeiro “tiro no pé”. E isto vale tanto para os compradores finais como para as Construtoras e fornecedores. 
Segundo estudos do próprio BACEN, em setembro de 2013, o nível de endividamento das famílias subiu e já atingia a marca de 45%, um novo recorde. VIDE:  http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2013/09/endividamento-das-familias-sobe-e-atinge-marca-de-45-novo-recorde.html 
Segundo dados publicados pela FECOMÉRCIO, a taxa média de endividamento de famílias nas capitais era de 65% em julho/2013, chegando a 88% em Curitiba. VIDE: http://www.bahiamercantil.com.br/?p=933#&panel1-5
Anteriormente, entre 1980 e 1994 (Plano Real) e perdurando até 2005, houve um verdadeiro “torra-torra” de imóveis inadimplidos entregues aos bancos e/u leiloados. Com a elevadíssima e diária inflação anterior houve sério e elevado descasamento entre os saldos devedores, a renda familiar liquida efetiva e sua capacidade real de pagamento (outros elevados endividamentos, inclusive com automóveis, além de salários reais muito baixos). Era comum verem-se dezenas de anúncios diários nos principais jornais e entregando os imóveis gratuitamente aos interessados desde que assumissem os saldos devedores nos Bancos. Também, venderam-se muitos ágios baratos e com prestações até baixas para a época (salários baixos). Em alguns locais, isto persistiu por muitos anos e em outros existe até hoje. Foi, obviamente, um paraíso para os advogados especializados e para os corretores. 
Pior é que esta mesma situação começa a ocorrer nos dias atuais e já se vê muita venda de ágios nos jornais. Porque seria? O que levaria a isto? Ambição das Construtoras? Especulação pelos Investidores/Compradores? Todos em conjunto? Obviamente, pelo que parece, todos em conjunto, mas com a especulação dos Compradores (cuja maioria nada entende de finanças) e a ambição das Construtoras liderando. Como já citamos, e veremos mais ao final, estudos sigilosos apontam que se chegou a vender imóveis por 300% a 500% ante seu custo real, incluindo a compra ou incorporação do terreno (também chamado de fração ideal). Mesmo já baixando 10% a 15% os preços de venda pedidos após meados de 2012 (vide a seguir), as margens de lucro são exorbitantes e uma verdadeira especulação por falta de concorrência real e de fiscalização rigorosa dos custos reais pelos agentes, pretensamente, financiadores. Muitos compradores compram sem nenhuma orientação financeira e jurídica e apenas preocupados com o valor da prestação atual e nunca com a manutenção/ampliação da renda liquida familiar e dos demais endividamentos. 
No caso dos compradores/especuladores ambiciosos muitos ganharam dinheiro elevado e rápido com tal ciranda entre 2005 e 2012, mas hoje já amargam severas perdas e de difícil solução. Não se consegue mais vender os imóveis comprados pelos preços planejados, a não ser que com descontos e boas perdas patrimoniais (e por conseqüência dos lucros acumulados e agora estocados na forma de imóveis). Como especulação também é uma doença, como o jogo, ninguém consegue sair dela facilmente, pois sempre se acha que ainda há algo a ganhar e que sempre aparecerá um novo incauto/desinformado/ambicioso para comprar, tentando também especular. Pior é que, em geral, esta ambição desenfreada não é das pessoas, mas de alguém muito esperto e de prosa fácil da família, pretensamente grande conhecedor e que quase sempre consegue convencer, erradamente, a todos, comprometendo-os. 
Como se verá a seguir, o nível de estoques de moradias prontas e não-vendidas já está elevado no País. Contudo, muito mais elevado é o número de residências compradas (algumas financiadas) e que estão vazias, à venda ou a procura de inquilino e há mais de 2 anos. Sem se esforçar muito, muitos se lembram de um caso semelhante e na própria família ou de amigos ou de colegas (a maioria tem vergonha de revelar). Muitos chegam a alugar seus imóveis pela metade do valor pago pela prestação, pois a demanda por aluguel está baixa e a oferta está elevada (por razões óbvias). A maioria se esconde ou tenta negar por vergonha (erro e/ou indução/ambição familiar) a mesma situação que as construtoras fazem para negar a bolha imobiliária crescente (vide antes). Já os que não devem, não conseguem vender seus imóveis adquiridos para especular por valores compensatórios e aí também têm que alugá-los barato, senão terão que arcar com os custos dos condomínios e das taxas também elevadas e crescentes. 
Economicamente, por definição, um imóvel tipo classe média adquirido por R$ 200,0 mil tem que gerar renda mínima de R$ 2.000,00/mês (1% do valor), senão não vale a pena adquiri-lo ou mantê-lo. Só que atualmente conseguir alugar tal imóvel por tal valor é mais do que utopia e consegue-se no máximo R$ 1.200/mês, a depender da cidade e do local na cidade. Assim, perde-se dinheiro e perder-se-á ainda mais à medida que o imóvel for desgastando e desvalorizando diariamente. 
Com isto, os preços de venda já caíram entre 10% e 15% após meados de 2012, mas penso que terão que reduzir à metade (-50%) ante os praticados á época, de forma a encontrarem o novo ponto de equilíbrio entre a oferta elevada e a renda familiar liquida em baixa. 

Em São Paulo, a alta exagerada dos preços já fez as vendas de imóveis recuarem. 
VIDE: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2705035/alta-exagerada-dos-precos-faz-vendas-imoveis-recuarem 
Para piorar ainda mais a situação atual, há um elevado, crescente e perigoso complicador imobiliário para Construtoras, Bancos, Especuladores e Investidores no Brasil (altamente favorável aos Compradores) que é o possível “zeramento” do déficit imobiliário em mais 4 a 5 anos, situação que muito mudaria a oferta e demanda por construção civil e por novos e/ou usados. Segundo estudos recentes do respeitadíssimo IPEA, com dados do IBGE, tal déficit atual no Brasil é apenas de 5,4 milhões de residências, sendo 81% urbanas. Outros relatórios apontam para déficit total de 7,9 milhões, inclusive rural. 
O problema é que a própria CAIXA admite em seus estudos e relatórios (com base nas PNAD anuais do IBGE) que o número de domicílios entregues e habitados no Brasil vem crescendo na faixa de 1,1 milhão por ano. VIDE à página 19 de http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/habita/documentos_gerais/demanda_habitacional.pdf 
Outros informes apontam que por ano já são entregues mais de 1,3 milhão de novas moradias, sendo que, em 2000, os Bancos bateram o recorde anual ao financiarem 1,052 milhão de novas moradias somente em um ano. VIDE: http://www.brasileconomico.com.br/noticias/bancos-ultrapassam-marca-de-1-milhao-de-imoveis-financiados-em-2010_98152.html 
Assim, neste ritmo, certamente, em até mais 5 anos (2020), haverá - beneficamente para o Pais e o povo - o “zeramento” do déficit habitacional e ai começará a fase de canibalização entre as construtoras nas grandes cidades e capitais, com a oferta aumentando substancialmente e a demanda por novos imóveis reduzindo muito ou quase zerando em especial nas áreas centrais (só ficando trocas por imóveis maiores pela evolução de renda e mais o fantástico mercado que já se abre nas cidades bem localizadas do interior e até com 100 mil habitantes hoje, mas, aonde o desenvolvimento já chega e ampliará muito e a população tende a duplicar ou até triplicar em até 30 anos). 
O mais interessante é a esperteza e a possível rasteira recente da CAIXA no BB (sic). Na situação e tendências descritas, a CAIXA espertamente passou a operar também em Agronegócios (o que é bom para o Setor e para a produção agrícola), certamente já esperando sérias dificuldades de vendas e possível aumento da inadimplência futura em sua carteira imobiliária. Já o BB, por outro lado, parece que já não aposta como deveria na importância, evolução e necessidades continuadas e crescentes dos Agronegócios (também das agroindústrias de qualquer porte mais nas Cooperativas produtoras/industrializadoras etc..) e vem sendo acossado progressivamente pelos Bancos Cooperativos (Rabobank, SICREDI, SICOOB e outros); idem Bancos de Montadoras; idem Tradings (com usos crescentes dos novos Títulos de Crédito em parceria quase que somente com os Bancos privados, via CDCA, LCA) e agora também pela CAIXA. Aparentemente, com outra visão analítica da situação e das tendências, o BB – na hora errada, de forma ambiciosa, talvez míope ou talvez com uma fórmula secreta - passa a operar intensivamente em negócios imobiliários (pelo visto e descrito com alto risco atual e futuro). 
No gigante BB atual - onde trabalhei em agronegócios por 27 anos, muito aprendi e muito agradeço –, infelizmente, ainda parece que impera em certas áreas a visão de dar lucros - crescentes e possivelmente a qualquer custo - para os acionistas majoritários. Possivelmente, quase nada se pensa ou se age, realmente, para minorar as carências e pelo lado social do País e pela promoção real do desenvolvimento. Parece que quase nada se reconhece dos elevados e brilhantes esforços de sua área rural (BB Agronegócios), onde as taxas de juros recebidas são bem menores e a inadimplência - sazonal e ocasional - maior em alguns setores, mas não na média (o Credito rural seria ainda o “patinho feio”?). Infelizmente, o nome do BB atual parece mais ligado a uma série de escândalos seqüentes e a altíssimos e seqüentes lucros nos balanços semestrais (controversos para um País em desenvolvimento e, provavelmente numa corrida desenfreada e maléfica para o povo, aparentemente até tentando derrotar e humilhar a banca privada) do que a sua conhecida eficiência rural e mais a sua promoção do desenvolvimento do interior e das famílias e comunidades pobres. “Lucros são fundamentais para qualquer empresa, mas até limites aceitáveis e que não sejam compostos por dinheiros de sangue dos clientes, das cidades do interior e até dos funcionários da tal Empresa”. Capitalismo selvagem nestes níveis, nunca deu certo em nenhum País e até nos EUA já está sendo abandonado como mostram as atuais diretrizes e preocupações sociais e de saúde do chamado “Obama care”. 
Aproveitando o ensejo – desculpando-me por sair um pouco fora do assunto – parece que área estratégica-financeira do BB ainda não conseguiu assimilar que o Agronegócio é o motor, crescente e real da nossa economia e que ele é tão importante para o BB operacionalizar e lucrar com outros diversos negócios de qualquer porte e local - inclusive com a promoção do desenvolvimento regional. Pode-se até pensar que “o BB deveria pagar para lidar e ainda ter as preferências em Agronegócios e não receber por isto”. Possivelmente, muitos burocratas - mal informados e financistas - ainda podem achar que o Agronegócio seria o “patinho feio do BB”. Até hoje parece que algumas áreas do BB ainda não entenderam que a maior parte do depósito à vista do BB e outros recolhimentos e aplicações advém de produtores rurais; de pessoas assalariadas; de pequenas, médias e grandes empresas da área rural; do forte e confiável comércio do interior, mais de aposentados rurais, professores estaduais/municipais, funcionários públicos, Prefeituras, órgãos, hospitais, colégios etc.. Some-se isto nos 5.564 municípios do País, boa parte dentro, integral ou em parte no BB. Metade dos municípios médios e grandes – acima de 15 mil habitantes - devem contar com entre 2 e 200 agências/terminais de auto-atendimento (terminais de saque e outros com custos baixíssimos pelas auto-operações necessárias). PODE SER QUE ALGO PRECISE SER REVISTO OU REPENSADO E RAPIDAMENTE. 
Nas pequenas do interior e nas médias cidades, além de patriotas extremos, o povo ainda muito confia no BB e em seus funcionários e os aplaudem por sua atuação agrícola e por ainda algumas ações em favor das pequenas comunidades e dos mais pobres, inclusive pelas AABB, FBB e outras entidades (pelo que citam mais para constar no balanço social corporativo e de pretenso apoio aos DRS). “Infelizmente, só não enxerga isto quem não quer”, mas entrar na área de construção civil neste momento... Neste novo cenário habitacional urbano – altamente concorrencial, diferenciado e possivelmente arriscado -, ao possivelmente priorizar a construção civil (como já faz recente com financiamentos de automóveis, seguros, planos de saúde, aposentadorias etc., segmentos em que não atuava e em que não é especialista), o BB poderia perder a credibilidade na área rural e no interior, duramente conquistada e há anos? Contrariando os bons manuais de economia e de finanças de empresas vale, realmente, a pena fugir do “core” e histórica especialização negocial? Seria um grande risco dividir ou tentar mudar/adaptar o “core”? Pode-se sempre ignorar/minimizar os concorrentes, que começam pequenos mas que evoluem muito anualmente e, pior, tomando a confiança? PODE SER QUE ALGO PRECISE SER REVISTO OU REPENSADO E RAPIDAMENTE. FAÇO ESTAS COLOCAÇÕES PARA ESTUDOS APENAS COMO CRITICA CONSTRUTIVA E PORQUE MUITO ME PREOCUPO COM O BB ATUAL E COM O SEU PAPEL REAL. 
Voltando ao financiamento da Construção Civil, há elevados indícios de que o BB, CAIXA e Bancos Privados não vêm sendo, realmente, utilizados como financiadores reais dos prédios, conjuntos habitacionais etc., mas sendo usados apenas como grandes e altamente experientes vendedores dos imóveis na planta ou prontos. Afinal, quem melhor do que estes bancos para bem selecionar, exigir os muitos documentos, financiar, fiscalizar e cobrar das famílias compradoras dos imóveis. Tudo indica que, na prática, quem financia as compras e/ou incorporações dos lotes urbanos ou semi-urbanos e mais as construções, divulgações, vendas etc. são, crescentemente, os investidores internacionais, sobretudo os Fundos de Investimento e Fundos de pensão e outros Países, tudo no formato direto ou de “Private Equity” (divisão de lucros e de valorizações futuras), alguns inclusive cobrando adicionalmente das Construtoras nacionais parceiras juros baixos entre 3% e 4% a.a. e em US$.
Fala-se que tais investidores ficam com 30,0% e 60,0% do VGV final liquido (Valor Geral de Venda menos Custos totais) e que os recursos de venda pelos Bancos são imediatamente creditados em contas especiais de liquidação internacional progressiva, especificas e bloqueadas (“scroll account”). Afinal, diante da taxa de juros pagas – baixíssimas e em queda no mercado internacional - apenas de 3,25% a. a. nos EUA (“prime rate”) e de apenas 1,78% da Taxa “Libor” ao consumidor por 12 meses na União Européia (mínimos 0,48% a. a. no interbancário, lembrando que investidores locais só devem receber a metade disto, seja nos EUA, como na Europa e até Ásia) quem não quer vir para o Brasil investir num negocio de altíssimo lucro, de forma rápida e, melhor, com vendas garantidas pelos principais bancos brasileiros. Convenhamos que, mesmo que os preços reduzam 50% - aliás, se adéqüem a nova realidade progressivamente -, os riscos dos grandes fundos externos (que podem esperar muitos anos e que se contentam com muito pouco) são baixíssimos, vez que as moradias já estão lá, edificadas e disponíveis. 
Em 2011, os investimentos externos em Construção civil no Brasil chegaram a US$ 18,0 bilhões, devendo ter alcançado US$ 16,0 bilhões em 2012, diante de IED - Investimentos Estrangeiros Diretos totais no País de US$ 65,3 bilhões. 
Voltando a bolha, nesta situação atual de preços tão elevados dos imóveis e de queda real da renda liquida disponível das famílias começam a ocorrer sérias dificuldades de venda, resultando na significativa elevação dos estoques de moradias não vendidas e isto sem contar com as milhares de residências ainda em construção, boa parte aceleradas. 
Embora ainda não haja informações confiáveis e nem diagnósticos seguros acerca (possivelmente, sonegadas pelas empresas), com base nas informações nos Estados, pode-se estimar entre 200 e 300 mil os estoques atuais de imóveis prontos, mas ainda não vendidos no Brasil (preços bastante fora da paridade, ante a nova realidade atual da renda familiar liquida, “pari passu” outros elevados endividamentos e possíveis severas inadimplências em curso). O VALOR TOTAL DOS IMÓVEIS ESTOCADOS E NÃO VENDIDOS CHEGARIA A R$ 30,0 BLHÕES. Apenas os projetos populares e bem mais baratos do Programa “Minha Casa “Minha Vida”, de Projetos Cooperativos Habitacionais e de Projetos Governamentais Habitacionais Estaduais (para baixa renda e para funcionários públicos e outros) não estão com dificuldades de vendas, nem de entregas. 
Na Bahia reporta-se que há 20 mil imóveis novos sem comprador.
VIDE: http://www.bahiaeconomica.com.br/noticia/51663,mercado-imobiliario-bahia-tem-20-mil-imoveis-novos-sem-comprador.html 
No Distrito Federal (Brasília + Satélites), recente levantamento realizado pelo Jornal Correio Brasiliense apontou para a existência de 10.002 imóveis novos estocados e para venda. Somente em Águas Claras, uma Satélite nova - basicamente para jovens e casais novos com boa formação superior e bons empregos, de nível médio ou novos semi-ricos, vindos do Sul/Sudeste (recém aprovados em concursos ou se preparando para tanto) – há 4.604 à venda e em cerca de 420 prédios gigantes recém construídos, sendo a maior parte de kitinetes e até 2 quartos, ou seja, teoricamente, bem mais fáceis de vender, mas que não vendem como esperado/investido, devido aos elevados preços atuais (entre R$ 5.000,00 e R$ 7.000,00 o m2, o que ainda é barato, pois há bairros novos e muito chics em Brasília como o novo Noroeste aonde o metro quadrado valia R$ 12.000,00 até o inicio de 2012, reduzindo hoje para cerca de R$ 8.000,00). 

Além destes elevados volumes de residências estocadas e sem vender no Brasil, sem dúvidas, há milhares em fase de construção ou de acabamento e milhares ainda em projeto, mas já com os lotes comprados ou incorporados. 
No tocante às necessárias concessões de descontos, comparados aos Custos, VGV e Margens, as Construtoras não podem reclamar, pois foram induzidas (liberadas), progressivamente, a terem elevadíssimas rendas liquidas. Há muita e muita gordura para queimar. Nenhum Setor no Brasil atual rendeu tanto e de forma liquida. Nem os Bancos, Mineradoras, Fábricas de Alimentos, Trading e Corretoras de Valores conseguiram tanto e em tão curto prazo. 
Sobre Custos e possíveis Margens-de-Lucro da Construção Civil falar ou apresentar dados acerca sempre foi um grande “tabu” e até muito perigoso. Diferentemente do que ocorre no exterior onde os dados pessoais e empresarias são obrigatoriamente públicos, transparentes e criticáveis, até para se verificar as adimplências, as seriedades, os riscos de se investir e para negociar-se taxas menores, no Brasil ainda alguns têm manias de segredos e medos desnecessários (manias de nossa boa ascendência portuguesa). No Brasil, como no caso dos suspeitos gastos exorbitantes e fraudulentos por algumas Prefeituras e Órgãos com carteiras escolares por até R$ 300,00/ud; assentos em Estádios da Copa previstos por R$ 436/ud etc.. EM QUE O POVO SABE TUDO, TAMBÉM, EM CONSTRUÇÃO CIVIL, CADA PESSOA E CADA CONSTRUTOR, CADA PEDREIRO, CADA MESTRE DE OBRA SABE OS CUSTOS E PREÇOS REAIS E CORRENTES DE CADA MATERIAL DE CONSTRUÇÃO, CADA LOTE ETC.. TAMBÉM, COM AS MILHARES DE LOJAS DE CONSTRUÇÃO CIVIL EXISTENTES NO PAÍS (EM LIVRE CONCORRÊNCIA REAL), MAIS COM OS MILHÕES DE ENGENHEIROS, MESTRES, PEDREIROS, CARPINTEIROS, AZULEGISTAS, AJUDANTES E OUTROS DISPONÍVEIS E MAIS COM OS MILHARES, TALVEZ MILHÕES, DE LOTES PARA CONSTRUÇÃO À VENDA OU INCORPORAÇÃO, NÃO HÁ COMO ESCONDER DO POVO TAIS DADOS, NA VERDADE, ACESSÁVEIS EM CADA ESQUINA. 
No prof. google acham-se centenas de citações como a recente: “Custo da construção da casa própria caiu para R$ 826,34 por metro quadrado - Maior parte do valor é referente aos materiais e à mão de obra”. 
VIDE: http://noticias.r7.com/economia/noticias/custo-da-construcao-da-casa-propria-caiu-para-r-826-34-por-metro-quadrado-20130607.html?question=0 
A Caixa tem seus custos mensais e o SINDUSCON idem, mas talvez a fonte mais segura para obtermos esta informação seja o SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil do IBGE.  Primeiro que a abrangência é nacional e segundo que os dados são atualizados e garantidos pelo IBGE. Segundo o IBGE, o valor do m2 para a Construção Civil em São Paulo para o mês de novembro/2012 era de R$ 921,53. Mas o valor não é simples assim, pois o IBGE leva em consideração o padrão da construção (Alto, Normal, Baixo e Mínimo) e o tipo do projeto, podendo ser uma casa popular, casa residencial normal, prédio residencial, prédio comercial e em cada um deles com várias especificações.   
Vejamos os dados abaixo válidos para São Paulo em novembro/ 2012: 
Projeto: Casa residencial, 1 pavimento, varanda, sala, 3 quartos, circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e WC de empregada.
Veja aqui o cálculo para outras regiões e os tipos de projetos que o IBGE considera.
Por outro lado, coletando dados e analisando, por consenso, algumas planilhas de custos (com base em informações sigilosas por alguns amigos engenheiros especializados e que trabalham nas áreas de custos e de finanças de grandes construtoras) podemos estimar custos de construção em torno de R$ 500,00/m2 de casas populares com entre 40 m2 e 60 m2, ao qual adicionaremos 50% (+R$ 250,00/m2) à titulo de valor da compra do necessário lote bem localizado no Entorno de Brasília. Assim, teríamos um Custo unitário de R$ 750,00/m2 e Custo Total de R$ 45.000,00 de tais casas populares com 60 m2. Comprovando o que dissemos, no link a seguir há oferta de uma casa à venda com 2 quartos e 63 m2, por pequena construtora particular, por R$ 96,0 mil (possível lucro já elevado de 108%). No mesmo local, há diversas ofertas nos Classificados do Jornal por Construtoras Pequenas, particulares e sigilosas (em geral de antigos mestres-de-obras mais pequenos investidores, sobretudo engenheiros independentes mais seus familiares o outros) de casas semi-documentadas bem localizadas e com 45 m2 (inicial) por cerca de R$ 45,0 mil, faltando azulejos no banheiro e parte da cozinha, alguns acabamentos de luxo e outros itens menores e que se pode concluir aos poucos. 
VIDE:http://valparaisodegoias.olx.com.br/casas-novas-e-prontas-2-quartos-com-suite-valparaiso-go-iid-529356239 
Não vou citar nomes, mas tais casas totalmente acabadas alcançam valores entre R$ 140 e R$ 180 mil/ud quando financiadas (ainda sem contar com os juros futuros) no mesmo local, inclusive pelos Programas habitacionais. Basta consultar-se nas ofertas dos sites especializados. PARECE-ME QUE ALGO ESTÁ MUITO ERRADO OU DISTANTE DA REALIDADE DE RENDA LIQUIDA REAL E CAPACIDADE DE ENDIVIDAMENTO DAS FAMILIAS. 
Obviamente, sempre dizem que o preço alto decorre mais dos elevados custos de emissão de documentos, compra dos lotes, registro dos lotes, construção e aprovação dos projetos, obtenção de alvarás, licenças, registros etc.. Contudo, na prática, estes custos cartoriais totais raramente passam de 5% do valor final, mesma participação estimada dos custos dos projetos mais alvarás licenças, CREA etc. ASSIM, AS MARGENS REAIS PRATICADAS PODEM SER EXORBITANTES, SOBRETUDO SE FINANCIADAS (E SEM CONTAR-SE OS JUROS FUTUROS ETC. COBRADOS PELOS BANCOS, LEVANDO PRESTAÇÕES ÀS ALTURAS). 
Nas Satélites populares de Brasília, distantes cerca de 45 km do centro (com acesso via metrô), apartamentos populares com 2 quartos e 50 m2 de área média interna dos financiamentos diretos e/ou dos Programas habitacionais têm custo real em torno de R$ 900/m2 e são vendidos/financiados por cerca de R$ 3.000/m2 (igual a R$ 150,0 mil/ud., incluindo áreas comuns). 
Já no caso dos apartamentos com 3 quartos (01 suíte), com 75 a 90 ms2 e mais 01 garagem, localizados em Satélites próximas 30 km do centro (por metrô ou “free way” semi-livre em alguns horários), os custos máximos analisados chegam a R$ 1.200,00 m2 e estes são vendidos/financiados por cerca de R$ 5.000,00 m2 (igual a até R$ 375 mil/ud com 75 m2 internos mais áreas compartilhadas). 
Já apartamentos com 200 m2 em locais nobres e a apenas 15 km do centro de Brasília (setor Noroeste, por exemplo) devem ter custos máximos reais em torno de até R$ 2.500,00/m2 e são vendidos hoje por R$ 8.000,00/m2 (no inicio de 2012 eram vendidos por R$ 12.000,00/m2). 
Para aumentar ainda mais o valor de venda (e assim os lucros), em geral, incluem-se nos apartamentos/casas em condomínio fechados, de maior porte, equipamentos coletivos como parques aquáticos semi-aquecidos, parques ecológicos, salas gourmet, salas de ginástica (“fitness ou gym”), espaço gastronômico, “wine lounge”, salão de festas gigante e já montado etc., equipamentos estes, em geral, até dispensáveis, quase sempre vazios e que o comprador descobre, aos poucos, que nunca usará e que pouco valorizará realmente seu imóvel (ao contrario, ampliam os custos do condomínio). Muitos compradores, sobretudo os endividados, já acham que nunca deveriam ter comprado por estes apelos momentâneos, obviamente pela boa lábia do corretor (tipo compra de esteira caseira para ginástica). Obviamente, enquanto incluídos nos apartamentos, alguns até que são bem bem-vindos e justos, segundo cada padrão de vida, esforço e preparo/vitória profissional (ufurôs, mini piscinas aquecidas, hidromassagens, mini-saunas etc..). 
Complementando e concluindo, na pratica atual, as grandes Construtoras podem ganhar até muito mais do que podemos estimar, pois a maioria já importa, sigilosamente, material de construção e outros itens do exterior, sobretudo da China, onde os preços da maioria dos itens custam entre 1/3 e ½ dos valores atuais praticados no Brasil, sobretudo em cimento, aço, vidro, vergalhões etc.. Assim, mesmo pagando fretes e alguns impostos (a maioria não paga) ainda compensa bem mais importar, desde que produtos, realmente, de qualidade. 
Acerca, vide nosso artigo recente neste mesmo site: “Porque os custos de construção civil e de infra-estrutura ainda são bem mais caros no Brasil e a qualidade continua muito ruim?” 
VIDE: http://www.agrolink.com.br/colunistas/ColunaDetalhe.aspx?CodColuna=4655