Você já parou para pensar no que está por trás das cláusulas do contrato de financiamento rural? Todo produtor sabe que, para conseguir crédito, o banco exige garantias, e a garantia mais comum atualmente é a alienação fiduciária, aquela que transfere a propriedade do imóvel ao banco até que a dívida seja integralmente paga. E se atrasar, o banco pode tomar a terra sem precisar de ação judicial.
Mas o que pouca gente sabe, e que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem reafirmando, é que essa garantia pode ser inválida, principalmente no caso do pequeno produtor rural, que tem proteções constitucionais que os bancos e cooperativas não podem simplesmente ignorar.
Em abril de 2026, o STJ julgou o AREsp 3132449-RS, decidindo que a alienação fiduciária sobre a pequena propriedade rural (até 4 módulos fiscais), que é explorada e utilizada para fins de subsistência e trabalho pela família, se enquadra na proteção da pequena propriedade rural é inválida, porque a Constituição Federal já protege esse imóvel contra penhora.
Seguindo o mesmo raciocínio do REsp 2233886-RS, julgado em dezembro de 2025, o STJ consolidou o entendimento de que se o imóvel não pode ser penhorado na Justiça, também não pode ser tomado extrajudicialmente pelo banco. Isto porque, a proteção constitucional não pode ser contornada pela escolha do instrumento contratual. E foi exatamente isso que o STJ decidiu no AREsp 3132449-RS, decidindo que a alienação fiduciária sobre pequena propriedade rural equipara-se funcionalmente a uma penhora, e a proteção constitucional prevalece.
A discussão levada ao STJ consistia em definir se essa proteção se manteria válida quando o imóvel rural fosse voluntariamente oferecido como garantia em contrato de alienação fiduciária e, ainda, se a consolidação extrajudicial da propriedade fiduciária poderia produzir efeitos para afastar a impenhorabilidade prevista na Constituição Federal.
Porém, o Tribunal reafirmou entendimento já existente, afirmando que a constituição da garantia não pode neutralizar a tutela constitucional do bem, justamente por se tratar de proteção indisponível voltada à manutenção do mínimo existencial econômico da família rural.
Atualmente, milhões de contratos de crédito rural no Brasil têm a alienação fiduciária como garantia. Muitos produtores assinaram esses contratos sem assessoria jurídica e sem saber que a proteção constitucional existe. Na prática, o banco apresenta o contrato pronto e o produtor aceita para conseguir o dinheiro. A decisão do STJ mantém a possibilidade de o produtor rural questionar essas garantias, pois o art. 5º, XXVI, da Constituição diz que a pequena propriedade rural, trabalhada pela família, é impenhorável, sendo tal direito indisponível.
O que fazer se você está nessa situação? Cada caso é único. A decisão do STJ é um precedente importante, mas não significa que todo contrato com alienação fiduciária é inválido automaticamente. É preciso analisar se o imóvel possui até 4 módulos fiscais e se é trabalhado pela família, se as taxas de juros são abusivas e se o procedimento de notificação para a consolidação da propriedade foi rigorosamente regular.
O produtor rural não pode mais ser tratado como um consumidor qualquer. A Constituição e o STJ reconhecem que a terra tem função social e que a atividade rural merece proteção especial. Logo, o produtor rural que recebeu notificação de consolidação deve procurar orientação jurídica, pois estar assessorado nesse momento pode evitar a perda definitiva da propriedade para o banco.
Logo, o mercado de crédito deverá repensar as estruturas jurídicas adotadas na concessão de financiamentos aos pequenos produtores rurais, principalmente quando estes não dispuserem de outros bens legalmente penhoráveis.
Autora: Samária Zagretti, advogada, sócia da LPADV, supervisora da carteira de Processos Estratégicos.
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