O endividamento rural costuma ser discutido a partir de uma pergunta aparentemente simples: como pagar as dívidas?
Embora necessária, essa questão deve ser acompanhada de outra, igualmente importante: quanto vale, efetivamente, a atividade econômica desenvolvida pelo produtor?
Caro leitor, uma propriedade rural pode representar patrimônio expressivo e, ainda assim, enfrentar dificuldades financeiras decorrentes de quebras de safra, oscilações de preços ou vencimentos incompatíveis com o ciclo agrícola e, portanto, nessas circunstâncias, vender patrimônio nem sempre significa resolver o problema, pois pode, inclusive, comprometer a capacidade produtiva que permitiria superá-lo.
É nesse contexto que o valuation, entendido como o processo de avaliação econômica de um negócio, assume relevância estratégica, pois diferentemente da simples apuração do valor das terras, máquinas e benfeitorias, essa metodologia procura compreender a capacidade da atividade rural de gerar resultados financeiros futuros.
Assim, por meio de alguns instrumentos, a avaliação patrimonial e a comparação com operações semelhantes, torna-se possível distinguir o valor dos ativos daquele associado à exploração econômica.
Veja que uma fazenda avaliada em R$ 30 milhões, por exemplo, não representa necessariamente um negócio com esse mesmo valor econômico. A importância dessa distinção também se revela no mercado.
Segundo levantamento do The AgriBiz, pelo menos R$ 9,6 bilhões foram movimentados em 19 transações de terras rurais em 2025. Em 2026, entretanto, o mercado apresentou desaceleração, com maior seletividade dos compradores. Esses números, embora não representem todas as negociações brasileiras, demonstram que patrimônio valorizado não assegura liquidez imediata .
O próprio INCRA, por meio do Atlas do Mercado de Terras 2025, evidencia a importância das diferenças regionais, da aptidão produtiva e das características dos imóveis na formação dos preços . Ainda assim, o valor da terra constitui apenas uma das variáveis necessárias à avaliação da atividade econômica.
Essa compreensão modifica a maneira de enfrentar o endividamento, pois se a atividade permanece viável, mas apresenta obrigações superiores à sua capacidade de pagamento no curto prazo, a dificuldade pode residir na estrutura do passivo, e não necessariamente na produção.
Assim, o valuation, associado à análise dos contratos, garantias e projeções financeiras, permite identificar alternativas que ultrapassam a renegociação bancária tradicional, como a venda de áreas não essenciais, a entrada de investidores, a formação de sociedades e as operações de fusão ou incorporação.
Produtor, imagine uma atividade rural com patrimônio avaliado em R$ 40 milhões, endividamento de R$ 18 milhões e geração de caixa suficiente para sustentar a produção, mas insuficiente para cumprir os vencimentos contratados.
Nesse cenário a alienação parcial de terras poderia proporcionar recursos para amortizar obrigações; a entrada de um investidor permitiria capitalizar a operação; e uma incorporação societária poderia gerar ganhos de escala e reduzir custos.
Outra possibilidade seria a venda do imóvel acompanhada de arrendamento posterior, operação conhecida como sale and leaseback, mediante a qual o produtor obtém liquidez e permanece explorando a área.
Certamente cada alternativa exige avaliar seus efeitos sobre a rentabilidade, a tributação, as garantias e a responsabilidade pelas dívidas.
Sob a perspectiva jurídica, essas estratégias encontram respaldo em diferentes instrumentos do direito empresarial e contratual. A própria Lei de Recuperação Judicial e Falências contempla a fusão, incorporação, cisão e alteração de controle societário como meios de recuperação judicial, mas isso não significa que tais mecanismos dependam de um processo recuperacional, podendo ser estruturados extrajudicialmente, mediante negociação e observância dos direitos dos credores e das regras de sucessão de obrigações.
Assim, a escolha entre vender, associar-se, capitalizar ou renegociar exige compreender não apenas quanto o produtor deve, mas o que sua atividade ainda é capaz de produzir. De fato, a alienação de um imóvel pode reduzir imediatamente o passivo, mas também eliminar uma fonte relevante de receita. Por outro lado, preservar integralmente o patrimônio pode ser inadequado quando a atividade não apresenta perspectivas sustentáveis de recuperação.
Assim, o enfrentamento do endividamento rural não deveria começar necessariamente pela escolha dos bens a serem vendidos, mas pela compreensão do valor econômico que se pretende preservar.
Em um setor no qual patrimônio, produção e continuidade familiar frequentemente se confundem, conhecer o valor da atividade pode representar a diferença entre simplesmente liquidar bens e construir uma estratégia efetiva de reorganização.
Autor: Guilherme Prado advogado da carteira de Processos Estratégicos da LPADV.
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