Quando o arrendador entrega uma área para exploração rural, normalmente a preocupação inicial está no valor, no prazo e na confiança de que o contrato será cumprido. Se o pagamento não vem a questão deixa de ser apenas financeira e a dúvida passa a ser outra: como cobrar o que é devido e, ao mesmo tempo, recuperar a terra sem transformar um direito legítimo em um problema jurídico ainda maior?
No arrendamento rural, o dono da terra não pode simplesmente agir como se o arrendatário fosse um invasor, pois se ele entrou na área por intermédio de um contrato e deixou de pagar, o descumprimento precisa ser tratado pelo caminho correto.
Na prática, muitos problemas começam porque o contrato foi feito apenas para regular o início da relação, e embora estabeleça qual é a área, qual é o preço e qual é o prazo, o documento nada diz sobre o que acontece se o arrendatário deixar de pagar, sendo justamente nesse momento que a ausência de uma cláusula bem estruturada cobra seu preço.
Se o contrato não deixa claro quando o pagamento vence, como deve ser feito, quais encargos incidem em caso de atraso, como será comprovada a dívida e qual providência será adotada diante do inadimplemento, o arrendador até pode ter o direito, mas terá mais dificuldade para demonstrá-lo de forma organizada ao juiz.
Além de cláusulas claras, é importante que o contrato esteja acompanhado dos comprovantes de pagamento anteriores, da demonstração dos valores em aberto, de eventuais mensagens trocadas, recibos, notas e extratos, bem como de qualquer documento que ajude a mostrar o que foi combinado e o que deixou de ser cumprido.
Lembre-se de que, antes de pedir a retomada da área, o arrendatário deve ser formalmente comunicado sobre o atraso, o valor cobrado e a necessidade de regularização, mediante o envio de uma notificação clara, com a indicação expressa de quais parcelas não foram pagas, qual o valor atualizado, qual prazo está sendo concedido para regularização e qual a consequência caso o débito não seja quitado.
Se mesmo assim o pagamento não ocorrer, o caminho é a rescisão do contrato e a retomada da área pela medida judicial adequada. Logo, para que a desocupação seja rápida, é preciso ter cuidado com as cláusulas do contrato, já que é comum encontrar cláusulas simplistas para o caso de atraso, prevendo a rescisão automática do contrato descumprido e a devolução imediata da terra.
A inclusão de cláusula simplificada é compreensível, mas o arrendamento rural possui regras próprias, inclusive quanto à possibilidade de regularização da mora em determinadas situações. Por isso, uma cláusula mal construída, pode gerar falsa sensação de segurança quando, na verdade, pode acabar aumentando o tempo necessário para a retomada da terra arrendada.
O ideal é que a cláusula de inadimplemento diga quando há atraso, como o débito será calculado, qual a forma de notificação, se haverá prazo para regularização, em que hipótese o contrato será rescindido e como será feita a devolução da área. Quanto mais claro o caminho, menor o espaço para improviso e, consequentemente, menos tempo perdido pelo dono da terra.
Nesse cenário, se o arrendatário sair da área, como fica eventual lavoura pendente? Haverá prazo para retirada de máquinas, animais, insumos e estruturas móveis? Cercas, estradas internas, pastagens e benfeitorias deverão ser devolvidas em qual estado? Haverá vistoria final? Quem responde por dano ao solo ou por uso diferente do combinado?
Essas perguntas também evitam que, depois da falta de pagamento, surja uma segunda discussão, agora sobre a forma de devolução do imóvel que, novamente, pode exigir mais tempo do proprietário rural.
Assim, a vistoria inicial e a vistoria final são medidas simples e muito importantes nos contratos de arrendamento, pois, se o arrendador registra como a área foi entregue, constando a descrição mínima, fotos e indicação das condições de uso, poderá dispor de mais elementos para avaliar depois se a terra foi conservada ou se houve dano a reparar.
No campo, a confiança continua tendo valor, mas quando há inadimplemento e é preciso retomar a terra, a confiança sozinha pode tornar a cobrança da dívida e a recuperação da área, providências muito demoradas para o proprietário rural, algo que um contrato bem estruturado, firmado antes do negócio, ajuda a evitar.
Autor: Guilherme Prado advogado da carteira de Processos Estratégicos da LPADV.
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