Um assunto que interessa tanto a investidores quanto a devedores diz respeito aos processos de cobrança de dívidas que, ao final, acabam por levar determinado bem à venda judicial, geralmente por meio de leilão público.
Para os que buscam oportunidades de investimento, é preciso atenção para o cumprimento de todos os requisitos legais exigidos para a validade do leilão, a fim de evitar-se aborrecimentos e desdobramentos judiciais.
Em qualquer situação, deve ser dispensada atenção especial para o processo de avaliação do bem e a manifestação oportuna das partes envolvidas.
Para o que está sofrendo a cobrança da dívida, é preciso utilizar todas os meios de defesa que a lei põe à sua disposição. Assim é que a avaliação do bem deve corresponder ao valor real de mercado. Caso seja necessário e haja fundamento, a parte pode pedir nova avaliação por profissional devidamente capacitado.
O devedor também poderá se defender alegando, por exemplo, que o bem não pode ser penhorado porque é essencial à sua atividade (o que é possível em determinados casos) ou porque há proteção legal específica, como no caso de maquinários agrícolas ou de pequena propriedade rural ou ainda porque se caracteriza como sua moradia, entre outras situações.
No caso da pequena propriedade rural trabalhada em regime familiar, vale ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça decidiu, recentemente, que cabe ao credor provar que a área não é impenhorável, ou seja, que não é pequena e que não é trabalhada em regime familiar. Com esse entendimento, os pequenos produtores passaram a contar com nova argumento a seu favor, na defesa de sua atividade agropecuária.
Após definido o valor de avaliação, o próximo passo é o de venda do bem em leilão público, na forma presencial ou pela internet. Ressalte-se que a lei permite outros tipos de alienação, como a de iniciativa particular (a cargo do credor) e a adjudicação (em que o credor aceita o bem, pelo valor de avalição, como pagamento pela dívida, realizados o complemento ou devolução de valor, conforme caso).
A lei permite até mesmo a aquisição do bem de forma parcelada, com no mínimo 25% de entrada e saldo em até 30 meses, mediante proposta formal e vinculação de garantia, o que facilita ainda mais o processo de alienação.
O Código de Processo Civil que regula os trâmites da venda judicial, estabelece que o bem não pode ser alienado por preço vil, ou seja, irrisório, extremamente abaixo do valor real de mercado.
Até o ano de 2015, a Lei vigência não definia qual o parâmetro para o preço vil.
O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, estabeleceu como parâmetro que o valor de venda do bem deveria, em regra, ser superior a 50% do valor de avaliação, sob pena de ser considerado preço vil, o que levaria a nulidade do ato de alienação.
Com a vigência do atual Código, a partir do ano de 2016, continua valendo a proibição de venda judicial do bem por preço vil, sendo que há expressa definição do parâmetro para a referida caracterização, ou seja, de que o bem não pode ser vendido por valor inferior a 50% da avaliação, seguindo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
Há, contudo, uma ressalva que certamente será objeto de divergências. A atual legislação permite ao juiz a fixação do valor mínimo para venda do bem e que, conforme as circunstâncias do caso e o entendimento do magistrado, poderá ser inferior a 50% do valor de avaliação.
Dessa forma, se o juiz fixar o preço mínimo de venda do bem, por exemplo, em 40% do valor de avaliação, não haverá, em princípio, preço vil, o que certamente levará a controvérsias.
Assim, em leilão judicial, os investidores devem atentar para o cumprimento dos requisitos legais a fim de buscar um processo seguro de compra e os devedores, por sua vez, devem usar as armas que a lei oferece, buscando, em cada detalhe, a defesa do seu patrimônio.
Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito Bancário e do Agronegócio
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* Publicado na edição n. 85 da Revista AgroDBO
