Ainda é muito comum a formalização de venda e compra de imóvel por meio de contrato chamado de “particular”.
É possível levar um contrato dessa natureza para ser averbado na matrícula do respectivo imóvel, o que gera conhecimento público a fim de que terceiros tenham conhecimento da transação até que o preço ajustado seja pago.
Mas, há outras formas mais seguras para esse tipo de transação, sendo que uma delas é a lavratura de uma escritura pública de venda e compra da qual pode constar os mesmos termos do contrato particular, mas com as formalidades de uma escritura pública, devendo ser levada a registro perante o Cartório competente.
Quando o preço é pago de forma parcelada, o que é mais comum em negociações de imóveis rurais, é possível incluir a cláusula chamada de “resolutiva expressa”.
Apesar de a escritura poder ser registrada formalizando a venda e compra, se o preço não for pago como estabelecido entre as partes, o vendedor pode, segundo sua escolha, optar pelo desfazimento do negócio ou pode exigir o pagamento do preço do negócio acrescido dos encargos de mora (multa, juros, etc.), sem prejuízo, ambos os casos, de cobrança de perdas e danos.
Se o vendedor optar pela resolução do negócio, as partes devem retornar ao estado anterior à formalização do negócio, ou seja, o imóvel retorna para o vendedor, e este precisará devolver os valores eventualmente pagos, com os acréscimos legais.
De outra forma, caso o vendedor escolha cobrar o débito devido e não pago, poderá tomar a medida necessária que obrigue o comprador a cumprir com a obrigação do preço ajustado, segundo o que restou estabelecido na escritura pública.
De toda sorte, quando há cláusula resolutiva expressa, enquanto não paga a totalidade do preço não há transferência plena de propriedade, de forma que se tem uma espécie de propriedade resolúvel.
Assim, a formalização de venda e compra por meio de escritura pública com tais características não evita a necessidade de propositura de medidas judiciais, mas confere maior segurança para os envolvidos, tanto para o comprador que já tem o imóvel escriturado em seu nome, com a ressalva de que o preço, obviamente, deva ser pago integralmente como ajustado, quanto ao vendedor que fica com garantia e maior probabilidade de recebimento do preço, segundo as condições e prazos ajustados.
Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito Bancário e do Agronegócio
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