É possível que um contrato de arrendamento seja garantido por hipoteca do próprio imóvel arrendado? Sim. E, em determinadas situações, trata-se de cláusula recomendável, embora ainda pouco explorada na prática.
Inicialmente a figura pode parecer estranha. Afinal, o arrendador, proprietário do imóvel, é tradicionalmente visto como credor da relação. Como, então, poderia oferecer garantia real ao arrendatário? A resposta está na natureza econômica do próprio contrato: em arrendamentos de médio e longo prazo, o arrendatário antecipa investimentos vultosos que, ao término do ajuste, incorporam-se ao patrimônio do proprietário e o valorizam. Sob essa ótica, a hipoteca em favor do arrendatário não inverte a lógica do contrato; apenas garante, com direito real, uma possível pretensão indenizatória já assegurada pela lei.
O cenário mais sensível é a perda da propriedade pelo arrendador durante a vigência do contrato (especialmente em decorrência de venda por determinação judicial). O Superior Tribunal de Justiça - STJ entende que o adquirente do imóvel em alienação judicial não está obrigado a respeitar o arrendamento preexistente.
O resultado prático é conhecido, qual seja, o arrendatário pode ser obrigado a desocupar o imóvel antes do prazo, com investimentos não amortizados e indenização por benfeitorias de difícil cobrança contra um arrendador cuja insolvência, em regra, foi justamente o que levou à perda da propriedade.
A previsão de hipoteca sobre o imóvel arrendado, com valor vinculado aos investimentos projetados, transforma o crédito sem garantia do arrendatário em crédito com garantia real, legalmente autorizada, minimizando os riscos de inadimplemento.
Não se trata de cláusula para todo contrato. A análise custo-benefício recomenda sua adoção, especialmente, em situações como: Arrendamentos rurais de longo prazo voltados a lavouras permanentes; Implantação de infraestrutura relevante; Hipóteses em que a análise patrimonial do arrendador revele riscos identificáveis de constrição judicial (passivo tributário expressivo, execuções em curso, garantias prestadas a terceiros, etc.).
A constituição da garantia exige escritura pública e registro na matrícula do imóvel. Quatro pontos merecem atenção: a) avaliação técnica do imóvel e compatibilidade do valor garantido em relação aos investimentos projetados; b) anuência do cônjuge, quando exigido por lei; c) verificação de gravames anteriores que possam comprometer a preferência da hipoteca; e d) averbação do contrato e da escritura pública na matrícula do imóvel.
Recomenda-se, ainda, de forma justa, prever escalonamento do valor garantido, com redução proporcional à medida que o contrato avança e os investimentos são amortizados.
Assim, a hipoteca em favor do arrendatário é instrumento incomum, mas legítimo e juridicamente bem fundado. Em arrendamentos que envolvam investimentos relevantes (situação comum no agronegócio), sua adoção pode representar o diferencial entre a segurança jurídica do negócio e um prejuízo de difícil recuperação, situação que merece uma análise criteriosa dos riscos envolvidos.
Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito Bancário e do Agronegócio
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