Estruturação fundiária de imóveis rurais

O produtor rural, no decorrer dos anos, tem evoluído muito na Gestão da Produção. Os grandes aumentos de produtividade nas principais culturas comprovam esta melhoria significativa e constante que observamos na produção agropecuária brasileira. Em contrapartida, é notória a necessidade cada vez maior de profissionalização na Gestão do Negócio, da Família e do Patrimônio.

É fato que a grande maioria dos empresários rurais tem por objetivo a continuidade do negócio familiar. Nesse sentido, a SAFRAS & CIFRAS tem atuado intensamente na Organização do Negócio e Patrimônio Familiar, bem como no planejamento para a Sucessão. Esses trabalhos têm por foco principal a perenidade do negócio da família e, em segundo plano, também são promovidas alterações na exploração e no patrimônio, o que pode acarretar modificações expressivas na Estrutura Tributária e Fundiária do imóvel.

Diante disso, aliado aos serviços vinculados ao negócio e patrimônio familiar, a SAFRAS & CIFRAS tem realizado um trabalho específico visando a re-estruturação fundiária dos imóveis, com o objetivo final de apresentar o imóvel rural da melhor forma possível ao INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e à RFB (Receita Federal do Brasil), de acordo com as disposições previstas na legislação vigente.

Dessa forma, nesse artigo temos o objetivo de esclarecer algumas alterações promovidas na Estrutura Fundiária dos Imóveis Rurais, que, quando bem planejadas e executadas, trazem benefícios significativos ao produtor
rural.

Na execução de serviços relacionados ao negócio e patrimônio familiar, além dos aspectos econômico/financeiro, tributário, familiar e patrimonial, é muito importante levarmos em conta o Imposto Territorial Rural (ITR) e os cadastros junto ao INCRA.

Analisando o conceito de imóvel rural, podemos aproveitá-lo para promover um fracionamento das propriedades rurais, o qual é realizado apenas a nível documental. Nunca devemos esquecer a importância da manutenção da escala do negócio, por isso, em termos de exploração não é promovido nenhum tipo de divisão.

Antes de entrarmos diretamente nos benefícios provenientes desta divisão, não podemos deixar de chamar atenção para os riscos existentes na realização de um fracionamento sem o devido planejamento.

Historicamente, é usual entre os produtores rurais a doação ou compra de áreas em nome dos filhos, o que também promove a divisão do imóvel. Entretanto, esta divisão e localização da área de cada filho podem trazer algumas complicações. A partir da localização das áreas, o direcionamento de investimentos em uma determinada área em detrimento de outra pode ser o motivo inicial para gerar um conflito familiar. Além disso, a localização da área de cada filho já contribui para a idéia de futura divisão na exploração, o que acabará prejudicando a economia de escala do negócio que é tão importante nas atividades agropecuárias.

Então, quando falamos em fracionamento, devemos estar atentos a todas as ferramentas disponíveis para realizá-lo, pois as implicações de um trabalho mal executado não se repercutirão apenas no âmbito fundiário.

Através de um fracionamento bem planejado, podemos reduzir a alíquota do Imposto Territorial Rural (ITR), pois a mesma está diretamente ligada à área total do imóvel declarada à Receita Federal. Por fim, o valor total do imposto pago pode ser reduzido significativamente. Pode-se visualizar esta relação na tabela utilizada pela Receita Federal para determinar a alíquota aplicada no cálculo do ITR.

Além dos valores pagos nos últimos anos, devemos considerar ainda a municipalização do ITR que está provocando um aumento significativo nos Valores de Terra Nua (VTN) declarados. A partir dos convênios firmados entre os municípios e a Receita Federal do Brasil, os municípios conveniados são beneficiados com 100% do valor da arrecadação do ITR e são responsáveis pela fiscalização do mesmo.

Além disso, os municípios devem manter atualizado o Sistema de Preço de Terras e cumprir metas mínimas de fiscalização. Dessa forma, temos observado que os valores pagos de ITR aumentaram de forma expressiva no último ano.

Portanto, como o cálculo do valor do ITR utiliza como base o VTN e as alíquotas apresentadas acima, a única forma de reduzirmos o custo com este imposto é modificando a alíquota, visto que o VTN deve seguir uma crescente, acompanhando os valores de mercado.

Ainda devemos observar os desembolsos realizados anualmente com a Contribuição Sindical Rural emitida pela Confederação Nacional da Agricultura (CNA), que para os imóveis pertencentes a pessoas físicas é calculada com base no Valor da Terra Nua declarado no ITR. Portanto, nos casos de aumento do VTN, teremos automaticamente um aumento no valor da Contribuição Sindical Rural.

Diferentemente do que ocorre na pessoa física, nos casos em que o Rural baseia-se no valor do capital social da pessoa jurídica. Dessa forma, independentemente das atualizações promovidas no VTN do imóvel, o cálculo da Contribuição será feito sempre de acordo com o capital social, o que normalmente acarreta em uma economia expressiva no valor a pagar.

Além da redução atingida nos valores a pagar de ITR e Contribuição Sindical Rural, o produtor poderá contar ainda com benefícios ligados ao cadastro de imóveis rurais no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA). É notória a atenção que as grandes propriedades rurais chamam para si, quando o assunto é vistoria e/ou desapropriação.

Portanto, a re-estruturação fundiária em grandes propriedades, acompanhada do monitoramento dos índices de produtividade, são trabalhos de grande valor para transmitir uma maior tranqüilidade ao produtor rural quanto ao cumprimento da função social do imóvel e manutenção do direito de propriedade.

A divisão promovida na estrutura fundiária dos imóveis possibilita ainda a criação de um maior número de matrículas junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o que contribui para um aumento na disponibilidade de áreas para garantias hipotecárias, facilitando a tomada de crédito.

Visto isso, podemos afirmar que nos trabalhos realizados junto a empresas rurais familiares, além de alcançar o objetivo principal de garantir a continuidade do negócio familiar, é possível promover uma série de alterações benéficas na estrutura fundiária dos imóveis. proprietário da terra é uma pessoa jurídica, o cálculo da Contribuição Sindical.