Lucro Imobiliário na Venda de Propriedades Rurais (Cuidado)

Cuidado com o imposto do Lucro Imobiliário ou Imposto de Renda sobre Ganho de Capital (IRGC) na venda de propriedades rurais.
Você que está vendendo uma terra, tome muito cuidado com relação ao valor do imposto que vai incidir sobre esta venda.
Como desde 1995 o valor dos imóveis declarados no Imposto de Renda não podem ser atualizados, os mesmos estão bastante defasados em relação aos valores de mercado.
Muitas negociações de compra de terras são feitas das seguintes formas:
- Acerto dos valores e condições da negociação é formalizado através de um contrato;
- Pagamento feito pelo comprador ao vendedor da terra em produto (soja, arroz, etc.);
- Escritura definitiva, no final do pagamento, já que a maioria das compras de terra não são pagas a vista.
Cuidados que deverão ter Compradores e Vendedores de Terra com os impostos que incidirão na negociação:
- Que o comprador da terra, tenha receita com origem fiscal tributada declarada no Imposto de Renda, ou seja, dinheiro sobrando, que permita pagar o valor da terra que está na escritura.
Muitas vezes o comprador vem pagando o vendedor da terra em produto e no ano da escritura não tem Receita Fiscal suficiente sobrando que permita fiscalmente amortizar o valor escriturado.
O Tabelionato é obrigado a informar a Receita Federal o valor que o bem foi escriturado, portanto o órgão fiscalizador tem as informações do Vendedor e do Comprador da terra.
Com a municipalização do Imposto Territorial Rural (ITR) sendo de responsabilidade dos municípios, os bancos de dados com valores de terras estão atualizados, o que obriga que as escrituras sejam feitas no mínimo pelo valor de pauta do município.
O Vendedor da terra não pode vender o produto que recebeu como pagamento (ex.: soja) como seja produzida pelo mesmo, pois muitas vezes não tem mais terra, além de com a introdução da Nota Fiscal Eletrônica e do SPED Fiscal não aparecerá nenhum registro de compra de adubos, defensivos, sementes, combustíveis, etc, em nome do referido vendedor do imóvel.
- O Vendedor da terra, antes de finalizar a negociação, necessita que seja feito um estudo tributário, que permita quantificar o valor que terá que pagar de Imposto de Renda do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário).
É possível estruturar tributariamente uma venda de terra usando a legislação vigente, com possibilidade de reduzir o custo do imposto sem causar nenhum dano tributário no fisco.
- Como poderá o vendedor da terra receber valores consideráveis pela venda da mesma em sua conta bancária e ou efetuar pagamentos feitos com estes recursos sem os mesmos estarem declarados fiscalmente, pois a Receita Federal tem total conhecimento da operação via Tabelionato além da informação de todo o movimento da conta bancária?

- Tanto Comprador como Vendedor da terra, não devem deixar para fazer a análise tributária no momento de fazer a escritura, pois muitas vezes pagamentos já ocorreram e, portanto a necessidade do pagamento de impostos já deveria ter sido feito.
A evolução tecnológica não ocorreu somente na parte referente às máquinas e equipamentos agrícolas, sementes, fertilizantes, defensivos, etc., mas ela também foi implantada junto aos órgãos fiscalizadores, Federais, Estaduais e Municipais.
Atualmente os três níveis de fiscalização de impostos estão totalmente integrados eletronicamente, o que facilita identificar os possíveis erros do contribuinte numa velocidade e precisão impressionante.
A consequência desta eficiência fiscalizadora é que a arrecadação de impostos vem crescendo anualmente.
É necessário que Vendedores e Compradores de terras estejam muito atentos a parte dos impostos, pois a operação mal realizada no que tange a parte tributária acarretará um enorme custo as partes envolvidas, além de ficarem sobre a mira do órgão fiscalizador durante cinco anos.

Alertamos ainda que na Compra e Venda de terras, o erro tributário da operação penaliza as duas partes, sendo maior o prejuízo para o comprador da terra.
Para ajudarmos os produtores rurais a resolverem as suas possíveis pendências
tributárias, além de diminuir o impacto do custo dos impostos, já que eles são o custo mais alto na vida das pessoas e das empresas, nós da SAFRAS & CIFRAS sugerimos a serem adotadas as seguintes providências, pois negociações de Compra, Venda e Permuta de terras não se resumirão em somente acertar valores e condições de pagamentos:
- Conscientização dos produtores rurais, para a necessidade de terem uma concreta e sólida organização fiscal, assim como já tem na sua parte de produção;
- Necessidade de assessoramento de técnicos capacitados, assim como já tem na parte de produção, com a finalidade de estruturar e planejar a área fiscal, do seu patrimônio e de seus negócios;
- Não efetivar negócios que envolvam volumes financeiros altos e forma de pagamentos ou recebimentos, sem antes fazer um estudo do impacto fiscal e tributário sobre o mesmo.
Existem técnicas que permitem se bem estruturadas legalmente, utilizadas em tempo hábil e orientados por profissionais que dominem as mesmas poderão resultar em resultados enormes aos produtores rurais, seja na sua tranquilidade, no atendimento seguro a possíveis fiscalizações, diminuição do valor do imposto a ser pago e concretização final da negociação com total sucesso.

Os procedimentos e ferramentas que poderão ser utilizadas para que os benefícios anteriormente citados possam ser plenamente atendidos:
- Assessoramento técnico de profissionais que conheçam a legislação fiscal e tributária para o setor rural;
- Estruturação fiscal da vida da empresa e do negócio;
- Estabelecimento de um sistema de exploração do negócio em Pessoa Jurídica e/ou Pessoa Física na propriedade;
- Estruturação de uma empresa familiar, que permita estabelecer a relação, Família X Propriedade X Negócio.
Todos nós técnicos temos a obrigação de informarmos os produtores rurais, sobre como os mesmos deverão se prepararem para estarem permanentementes atualizados com relação a legislação fiscal, assim como já estão com a parte tecnológica de produção agropecuária, que tem feito com que o nosso país tenha um grande destaque no Agronegócio Mundial.
Cilotér Borges Iribarrem - [email protected]
Enio Borges Paiva - [email protected]