A partir do momento em que o proprietário de um imóvel rural firma um contrato de arrendamento, três questões jurídicas de grande repercussão no seu direito de propriedade aparecem caso tenha interesse em negociar a terra.
A primeira delas é que a venda da propriedade arrendada não modifica em nada o contrato de arrendamento, que continuará a gerar direitos em favor do arrendatário por todo o tempo de sua duração, independentemente de ser outro o proprietário do imóvel.
A segunda, é que o proprietário deve notificar o arrendatário sobre seu interesse de vender a propriedade, apresentando-lhe todas as condições do negócio, pois em igualdade de condições com que eventualmente pretenda adquirir o imóvel o direito de compra é dele.
A terceira, é que se o proprietário do imóvel não fizer a notificação exigida por lei para assegurar ao arrendatário o direito de adquirir a terra nas mesmas condições que está sendo vendida a outro, este poderá buscar proteção no Judiciário para ver o seu direito de preferência protegido.
O direito do arrendatário de adquirir o imóvel que lhe estava arrendado poderá ser exercido até seis meses depois que a escritura de compra e venda é registrada no cartório do registro de imóveis, pois é pela escritura registrada que se transmite de fato e de direito a propriedade de bem imóvel. O que não é incomum acontecer nesta situação é que na escritura de compra e venda, por razões que não vem ao caso analisar, muitas vezes o preço de venda e compra do imóvel é apresentado em números inferiores ao valor real da transação, ou seja, enquanto o negócio foi feito, por exemplo, por R$ 1 milhão de reais, a escrituração acaba sendo feita por apenas R$ 500 mil reais.
Como a Lei reconhece como documento válido para o exercício do direito de preferência a escritura pública, basta ao arrendatário depositar em Juízo o valor constante deste documento para adquirir a propriedade para si. Com isto o arrendatário acaba adquirindo um imóvel que valia e foi vendido por R$ 1 milhão, pagando por ele apenas e tão somente R$ 500 mil. Uma vez julgada a ação em favor do arrendatário, quem vai perder a propriedade é o novo proprietário que, por não ter sido cuidadoso, comprou o imóvel sem saber se o vendedor foi diligente no sentido de notificar o arrendatário para que este exercesse ou renunciasse ao seu direito de preferência. No caso, o melhor que o comprador faz não é somente saber se o vendedor fez a notificação ao arrendatário, mas sim ver e ter o documento para saber se ele preenche os requisitos da lei, pois a notificação só tem força jurídica quando realizada de forma correta.
Portanto, quando se vai vender um imóvel rural arrendado o vendedor e o comprador precisam ficar atentos a todos estes pontos, pois o negócio feito sem os cuidados necessários pode lhes trazer prejuízo no futuro. Por sua vez, se o arrendatário fica sabendo que o imóvel foi vendido sem que o proprietário tenha feito a notificação pertinente, tão logo o registro da escritura é levado a efeito nasce o direito e começa a contar o prazo para propor a ação que vai proteger seu direito.
Para as três partes envolvidas no negócio, a saber, o proprietário da terra, o comprador e o arrendatário ficam as seguintes orientações: o proprietário não deve vender o imóvel às escondidas do arrendatário, pois a negociação em algum momento vai ser descoberta e a partir daí com a possibilidade da venda ser desfeita; o comprador não deve realizar o negócio sem ver se a notificação que o vendedor deveria fazer ao arrendatário foi realizada corretamente, para não ser surpreendido por uma ação judicial que vai lhe retirar o direito sobre o imóvel e, finalmente, o arrendatário pode propor ação judicial para ver reconhecido o seu direito de comprar o imóvel nas condições anunciadas pela escritura pública de venda e compra, caso o proprietário não tenha feito a notificação de que trata a lei.
Lutero de Paiva Pereira
Advogado sênior da banca Lutero Pereira & Bornelli em Maringá (PR) e Cuiabá (MT) (www.pbadv.com.br). Pós-graduado em Direito Agrofinanceiro. Autor de 18 livros publicadas na área de Direito do Agronegócio. Coordenador de cursos online no site Agroacademia (www.agroacademia.com.br). Membro do Comitê Europeu de Direito Rural (CEDR) e Membro Honorário do Comitê Americano de Direito Agrário (CADA).
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