O contrato de arrendamento, típico do direito agrário, possui inúmeras peculiaridades. Assim, objetiva-se, aqui, informar sobre alguns pontos que devem ser observados, especialmente com relação a seu término.
O arrendatário possui vários direitos, como a preferência no caso de interesse do proprietário em vender o imóvel.
O mesmo ocorre no caso de intenção na renovação do arrendamento. O arrendatário tem preferência para continuar na terra caso o proprietário deseje a manter arrendada, devendo ser notificado das propostas que o arrendador recebeu de terceiros para que tenha igualdade de condições na negociação, devendo ser encaminhada notificação com tais informações em até seis meses antes do término do contrato.
Todavia, no que tange as notificações que envolvem o arrendamento, é possível observar que há diversas problemáticas quando arrendador e arrendatário discordam quanto ao fim do contrato.
O artigo 22, 1º, do Decreto-Lei n.º 59.566/66 determina que haverá a renovação automática do contrato de arrendamento no caso de ausência de notificação, exceto se o arrendatário, nos 30 dias seguintes ao do término do prazo para a notificação, manifestar sua desistência ou formular nova proposta.
Já o parágrafo segundo, ligado ao Estatuto da Terra diz que os direitos de preferência não prevalecem se arrendador declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, ou para cultivo direto e pessoal, desde que precedida da notificação ao arrendatário em até seis meses do término do contrato.
O arrendatário poderá encaminhar uma contra notificação manifestando sua intenção de manter-se na terra. Todavia, não necessariamente o arrendador deverá concordar com tal situação.
Então, se ambos não chegarem a um denominador comum recorre-se ao judiciário. Seja o arrendador em ação de despejo ou o arrendatário em ação de renovação de contrato, por exemplo, onde as discussões sobre a validade da notificação acentuam-se.
A invalidade ou nulidade da notificação poderá beneficiar o arrendatário que têm interesse em manter-se na terra. Para ser válida, por seu turno, a notificação deverá observar o prazo legal estabelecido (até seis meses antes do término do contrato), e conter alegações sinceras e de boa-fé que corroborem a intenção do proprietário em retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, ou para cultivo direto e pessoal, ou através de descendente seu, consoante determina o Decreto e o Estatuto da Terra.
Ressalta-se que a conceituação de “exploração direta” e “cultivo direto e pessoal” será tema para um próximo artigo. Mas o fato é que o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul decidiu recentemente (Apelação Cível n.º 70063967905) pela validade de notificações encaminhadas ao arrendatário uma vez que se restou demonstrado no processo que os filhos do proprietário estão produzindo na área antes arrendada.
Na ocasião, o arrendatário objetivava manter o arrendamento, então, solicitou judicialmente a retomada do contrato, com base na fragilidade das alegações da notificação encaminhada. Porém, não logrou êxito na medida em que o proprietário demonstrou, especialmente por provas testemunhais, que seus filhos estão produzindo na terra, respeitando os requisitos legais para a retomada da terra arrendada.
Em resumo, essas são algumas questões e conceitos que merecem atenção das partes que contratarão ou contrataram um arrendamento. Estar bem informado, para evitar desconfortos futuros, é sempre inteligente quando se trata de arrendamento.
*Advogada especializada em Direito Empresarial atuante na área de Agronegócios da Cesar Peres Advocacia Empresarial (CPAE)
